Güncel Yasal Durum: %25 Sınırı Kalktı, Artık Tek Ölçü TÜFE
Kira artış oranını belirlemek günümüzde eskisine göre daha sade bir yapıya kavuşmuş olsa da, özellikle son yıllarda sık değişen geçici düzenlemeler nedeniyle birçok kişinin kafası karışabiliyor. Geçmişte konut kiralarında yüzde 25 artış sınırı uygulanıyordu. Bu sınır, kira artışlarının bir süreliğine kontrol altına alınması amacıyla yürürlüğe sokulmuş geçici bir düzenlemeydi. Ancak belirlenen süresi dolduğu anda otomatik olarak sona erdi ve bundan sonra kira artışları için herhangi bir genel üst sınır kalmadı. Yani artık kira artışlarında “yüzde 25 sınırı” diye bir uygulama yoktur.
Bugün geçerli olan sistemde konut ve iş yeri ayrımı yapılmadan tüm kira artışlarında tek bir yasal tavan bulunur: TÜFE’nin “12 aylık ortalamalara göre değişim” oranı. Bu veri TÜİK tarafından her ay açıklanan enflasyon bülteninin içinde yer alır ve kira artış hesabında kullanılan tek resmi ölçüdür. Aylık enflasyon, yıllık enflasyon ya da manşet enflasyon gibi diğer enflasyon başlıkları kira artışıyla hiçbir bağ kurmaz. Yani haberlerde duyulan “yıllık enflasyon %48 oldu” gibi rakamlar kira artışında hiçbir şekilde kullanılmaz.
Eskiden iş yeri kiralarında ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) kullanılırdı, ancak bu uygulama iki sebeple tamamen ortadan kaldırıldı. Birincisi, ÜFE’nin aşırı dalgalı yapısı kira hesaplamalarında öngörülebilirliği zayıflatıyordu. İkincisi, konut ile iş yeri ayrımının artış hesabında farklı sonuçlar doğurması benzer hukuki ilişkilerde karmaşaya neden oluyordu. Güncel düzenlemeyle birlikte bu ayrım tamamen kaldırıldı ve hem konut hem iş yerlerinde tek referans olarak TÜFE 12 aylık ortalaması belirlenmiş oldu.
Kira Kontratı e-Devlet'ten Görülür mü?
Ev Sahibi Kiracıyı Ne Zaman Tahliye Edebilir?
Kira Sözleşmesi Hazırlarken Nelere Dikkat Etmek Gerekir? 2025 Rehberi ve Hukuki Uyarılar
Kira artış oranı belirlenirken sözleşmenin yenilendiği ay esas alınır. Örneğin bir kiracının sözleşmesi Mart ayında yenileniyorsa, Mart ayında TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalaması o kiracının yasal artış tavanıdır. Bu oran tarafların anlaşması halinde daha düşük şekilde uygulanabilir, ancak daha yüksek bir oran uygulanamaz. Kiracı ile ev sahibi istediği gibi pazarlık edip TÜFE’nin altında bir noktada anlaşabilir; tavan yalnızca maksimum sınırı belirler, alt sınır oluşturmaz.
TÜFE 12 Aylık Ortalama Nedir ve Neden Tek Yasal Orandır?
Kira artış oranı belirlenirken kullanılan “12 aylık ortalamalara göre değişim” verisi, son on iki aylık tüketici fiyat endeksinin ortalama artışını gösterir. Bu verinin tercih edilmesinin nedeni, aylık veya yıllık enflasyonun aksine daha istikrarlı bir eğilim sunmasıdır. Aylık enflasyon bir ay çok yüksek, bir ay düşük çıkabilir; yıllık enflasyon ise bazı dönemlerde ani sıçramalar gösterebilir. Ancak 12 aylık ortalama, bu dalgalanmaları yumuşatır ve daha dengeli bir veri üretir. Bu nedenle kira gibi uzun vadeli bir hukuki ilişkide kullanılan tek oran budur.
TÜFE verileri her ayın 3’ünde (3’ü resmi tatile denk gelirse ilk iş günü) saat 10.00’da açıklanır. Kira artışı hesaplanırken bu verinin açıklandığı aya bakılır. Teknik olarak Aralık ayında açıklanan veri aslında Kasım ayı enflasyon verisidir; ancak uygulamada bu ayrım yapılmaz. Yani Aralık ayında açıklanan TÜFE 12 aylık ortalaması, Aralık ayının artış oranı olarak kabul edilir. Bu teknik farklılık, uygulamayı etkilemediği için kullanıcıların kafa karışıklığı yaşamaması adına genellikle pratik ifade üzerinden devam edilir.
Birçok ev sahibi veya kiracı yanlış tabloya baktığı için hatalı sonuçlara ulaşabilir. TÜİK bülteninde birden fazla enflasyon oranı yer alır: Aylık TÜFE, yıllık TÜFE, çekirdek enflasyon ve 12 aylık ortalama gibi. Kira artışında kullanılacak olan yalnızca “12 aylık ortalamalara göre değişim” oranıdır. Diğer verilerin kira artışıyla ilgisi yoktur. Bu nedenle kiracı veya ev sahibi olarak kira artışı hesaplamak isteyen herkesin yalnızca bu tek tabloya bakması gerekir.
Bu oran tavan niteliğindedir. Ev sahibi TÜFE’nin altında bir artışta ısrar edemez, ancak daha yüksek bir oranı dayatamaz. Kiracı TÜFE’nin altında bir artışı kabul edebilir, ancak TÜFE’nin üzerinde olan artış hukuken geçersizdir. Dolayısıyla kiracının korunması amacıyla belirlenen bu sistem, taraflara aşırı dengesizlik oluşmayacak şekilde bir çerçeve sunar.
Kira Artış Hesaplama Formülü
Kira artış oranını hesaplamak için kullanılan formül oldukça basittir ve herkes tarafından rahatlıkla uygulanabilir. TÜFE 12 aylık ortalamasının yüzdesi alındıktan sonra mevcut kira bu oranla çarpılır ve elde edilen zam miktarı kira üzerine eklenir.
Yeni Kira = Eski Kira + (Eski Kira × Artış Oranı / 100)
Örneğin bir kiracının mevcut kira bedeli 15.000 TL olsun ve ilgili ayın TÜFE 12 aylık ortalaması yüzde 30 olarak açıklansın. Bu durumda:
15.000 × 0,30 = 4.500 TL zam
Yeni kira = 15.000 + 4.500 = 19.500 TL
Bu hesaplama tüm kira ilişkileri için geçerlidir. Önemli olan, doğru ayın oranının kullanılmasıdır. Bir diğer kritik nokta, yıllık enflasyon oranıyla bu hesabın yapılamayacağıdır. Yıllık TÜFE genellikle 12 aylık ortalamadan daha yüksek çıkar, bu nedenle yanlışlıkla bu oranı kullananlar hatalı yüksek kira artışı talep edebilirler. Bu da hukuki anlamda geçersiz bir talep doğurur.
Kira artış oranı sözleşmede belirtilmişse, örneğin “kira artışları TÜFE oranına göre yapılır” gibi bir madde bulunuyorsa bu madde uygulanır. Ancak sözleşmede daha düşük bir oran varsa, örneğin yüzde 10 gibi, bu durumda kiracı lehine olan düşük oran geçerli olur. Sözleşme maddesi, yasal tavanı aşmadığı sürece geçerliliğini korur.
En Kritik İstisna: 5 Yılını Dolduran Kiracılarda TÜFE Tavanı Zorunlu Değil
Kira artışı konusunda çoğu kişinin bilmediği veya yanlış bildiği en önemli konu, yasal tavan olan TÜFE 12 aylık ortalamasının her durumda geçerli olmadığıdır. Bu tavan, yalnızca kira ilişkisi beş yıldan kısa olan kiracılar için bağlayıcıdır. Kiracı aynı konutta beşinci yılını doldurmuşsa, ev sahibi kira bedelinin güncel piyasa rayicine göre yeniden belirlenmesini talep edebilir.
Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde kira artışı yalnızca TÜFE ile sınırlı değildir. Bu durumda ev sahibi “kira tespit davası” açabilir veya taraflar dava açmadan anlaşarak kira bedelini emsal değer üzerinden yeniden belirleyebilir. Kira tespit davalarında mahkeme, bölgedeki benzer evlerin kira fiyatlarını, konutun niteliklerini ve piyasa koşullarını dikkate alır. Böylece kira bedeli, TÜFE tavanı esas alınmaksızın yeniden hesaplanır.
Bu istisna birçok kiracının gözden kaçırdığı bir durumdur. Örneğin kira ilişkisi yedinci yılına giren bir kiracı, ev sahibinin “TÜFE’den bağımsız olarak artış yapabiliriz” ifadesini haksız zannedebilir. Oysa ki beş yıl dolduğunda ev sahibi piyasaya göre artış talep etme hakkına sahiptir. Kiracı buna itiraz etse bile bu itiraz yasal dayanak taşımayabilir. Hatta konu mahkemeye taşındığında kiracının TÜFE ile hesapladığı artış geçerliliğini kaybedebilir ve kira bedeli piyasa koşullarına göre çok daha yüksek seviyeye çıkar.
Bu nedenle özellikle uzun yıllardır aynı evde yaşayan kiracıların beşinci yılın dolduğu tarihi dikkatle takip etmesi gerekir. Beş yılın dolduğu ay itibarıyla kira tespit davası açılabilir ve kira bedelinin ertesi yıl değil, beş yıl dolduktan sonraki artış döneminde yenilenmesi mümkündür. Bu önemli detayı bilmeden TÜFE’yi bir üst sınır olarak kabul etmek kiracıyı yanlış yönlendirebilir.
İnternet Aboneliğim Hangi Şirkette Kayıtlı Nasıl Öğrenirim?
Otomatik Fatura Ödeme Talimatı Hangi Bankada Nasıl Öğrenebilirim?
Evdeki Rutubet Kokusu Neden Olur ve Nasıl Geçer?
Sözleşme Maddeleri: Hangi Oran Geçerlidir?
Kira sözleşmeleri genellikle artış maddesi içerir. Bu maddede “kira artışları TÜFE oranına göre yapılacaktır” şeklinde bir ifadeye yer veriliyorsa, sözleşme hükmü yasayla uyumlu olduğu için geçerlidir. Ancak sözleşmede daha düşük bir artış oranı yazıyorsa, örneğin yüzde 12 gibi, bu durumda kiracının lehine olan düşük oran uygulanır. Sözleşmeye yazılmış olsa bile TÜFE’nin üzerinde bir oran geçerli olmaz.
Eğer sözleşmede hiç artış maddesi yoksa ve taraflar anlaşamazsa devreye mahkeme girer. Hakim kira artış oranını belirlerken beş yıl dolmamışsa TÜFE tavanını aşamaz. Ancak kira ilişkisi beş yılı geçmişse hakim piyasa koşullarına göre yeni kira bedelini belirleyebilir. Bu nedenle sözleşme maddelerinin dikkatle incelenmesi, tarafların haklarını koruması açısından büyük önem taşır.
Aralık 2025 Kira Artış Oranı ile Gerçek Örnek
Kira artış oranının pratikte nasıl uygulandığını görmek için en güncel ve gerçekçi örneklerden biri Aralık 2025 verileridir. TÜİK’in açıkladığı “12 aylık ortalamalara göre TÜFE artış oranı” Aralık 2025 için yüzde 35,91’dir. Bu oran, sözleşmesi Aralık ayında yenilenen tüm kiracılar için yasal tavan niteliği taşır; yani bu oran aşılmadan zam yapılabilir, ancak daha yüksek bir oran hukuken geçerli sayılmaz.
Örneğin bir kiracının mevcut kira bedeli 20.000 TL olsun. Aralık 2025 tavan oranı olan yüzde 35,91 kullanılarak hesaplama yapılırsa sonuç şu şekilde olur:
Adım 1: Zam Miktarının Hesaplanması
20.000 TL × 0,3591 = 7.182 TL
Adım 2: Yeni Kira Tutarı
20.000 + 7.182 = 27.182 TL
Bu değer, mevcut kiracının TÜFE tavanı kapsamında ödeyebileceği en yüksek kira bedelidir. Ev sahibi daha fazlasını talep edemez, çünkü kira artışında tavan oran kanunen bağlayıcıdır. Ancak tarafların daha düşük bir artış oranında anlaşması mümkündür. Dolayısıyla kira ilişkisi açısından tavan yalnızca yukarı yönlü kısıtlama getirir; taraflar isterlerse daha düşük artış uygulayabilirler.
Aynı örneği beş yılını dolduran bir kiracı üzerinden değerlendirdiğimizde durum farklılaşır. Eğer kiracı Aralık 2025 itibarıyla beş yılı doldurmuşsa, yapılan hesaplama TÜFE ile sınırlı olmak zorunda değildir. Ev sahibi, TÜFE’ye bağlı kalmadan kira tespit davası açarak kira bedelinin emsal konutlara göre yeniden belirlenmesini talep edebilir. Örneğin söz konusu dairenin bölgesinde benzer evlerin kira fiyatları 35.000 TL seviyesine yükseldiyse, dava süreci sonunda kira bedeli bu seviyeye çok yaklaşabilir veya mahkeme tarafından bu değere uygun bir bedel belirlenebilir.
Bu örnek, beş yılını dolduran kira ilişkilerinde TÜFE tavanının otomatik olarak bağlayıcı olmadığını açıkça gösterir. Kiracının beş yıldan uzun süredir evde oturması hâlinde, kira artışı “mevcut kiracının sözleşmesinin uzatılması” şeklinde değil, “kiraya verilen malın güncel piyasa değerine göre yeniden belirlenmesi” şeklinde hukuki bir içerik kazanır. Bu nedenle kiracılar beş yıllık dönemi dikkate almalı, ev sahipleri ise hangi durumda TÜFE ile sınırlı olduklarını doğru anlamalıdır.
Kira Artışında Yapılan En Büyük Hatalar
Kira artış hesaplaması basit görünse de birçok kiracı ve ev sahibi farkında olmadan hatalı uygulamalar yapmaktadır. Bu hatalar zaman zaman hukuki ihtilaflara, tarafların gereksiz masraf veya stres yaşamasına neden olabilmektedir. En sık karşılaşılan hatalar şu şekilde özetlenebilir:
Hata 1: Manşet Enflasyonu Kullanmak
Manşet enflasyon, yıllık TÜFE değişim oranıdır. Haberlerde sıkça görüldüğü için birçok kişi bunu kira artışında kullanılacak oran sanır. Oysa ki kira artışında kullanılan tek oran TÜFE’nin “12 aylık ortalamalara göre değişim” verisidir. Manşet enflasyon genellikle daha yüksek olduğundan hatalı yüksek artışlara neden olabilir.
Hata 2: Yanlış Ayın Oranını Kullanmak
Kira artışı sözleşmenin yenilendiği ayın oranına göre yapılır. Örneğin yenileme ayı Mart ise Mart ayında açıklanan oran baz alınır. Yanlış ayın oranını kullanmak, hem ev sahibi hem kiracı açısından geçersiz bir sonuca yol açar.
Hata 3: Eski ÜFE Uygulamasını Kullanmak
Bir zamanlar iş yeri kiralarında ÜFE kullanılıyordu, bu nedenle birçok kişi hâlâ bu oranı dikkate alıyor. Ancak güncel hukuk düzeninde ÜFE’nin hiçbir rolü yoktur. Hem konut hem iş yeri için tek oran TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.
Hata 4: Sözleşmede Yazılı Oranı Dikkate Almamak
Sözleşmede daha düşük bir oran yazıyorsa, örneğin yüzde 10 gibi, bu durumda kiracı lehine olan düşük oran uygulanır. Sözleşmede artış maddesi yoksa ve taraflar anlaşamazsa hakim devreye girer; hakim beş yıl dolmamışsa TÜFE tavanını aşamaz.
Hata 5: Beş Yıl Dolmuş Kiracılara TÜFE Tavanı Uygulamaya Çalışmak
Bu en kritik hatalardan biridir. Çünkü kira ilişkisinde beş yıl dolduysa TÜFE tavanı bağlayıcı olmaktan çıkar ve kira tespit davası ile kira bedeli piyasa rayicine göre yeniden belirlenebilir. Kiracının bu detayı bilmeden “TÜFE’nin üstüne çıkamazsın” demesi yanlış bir hukuki iddia olur ve gerektiğinde davada kiracının aleyhine sonuç doğurabilir.
Hata 6: Piyasa Kirası ile Yasal Artışın Aynı Şey Olduğunu Sanmak
Piyasa kirası yeni kiracılar için geçerlidir; mevcut kiracı için artış tavanı TÜFE’dir. Ancak beş yılı dolduran kiracılarda piyasa rayici devreye girebilir. Bu ayrımı bilmemek, kira pazarlığında yanlış beklentilere neden olabilir.
TÜFE Ne Zaman Açıklanır?
TÜİK her ayın 3’ünde saat 10.00’da enflasyon verilerini açıklar. Bu açıklama kira artış hesaplamaları için kritik önem taşır çünkü verinin açıklandığı ay, kira artışında kullanılacak oranın belirleyicisidir. Eğer 3’ü hafta sonuna denk gelirse veri takip eden iş günü yayınlanır. Örneğin sözleşme yenileme ayı Aralık ise Aralık’ta açıklanan “12 aylık ortalamalara göre değişim” oranı kiracının yasal artış tavanıdır.
Bu noktada teknik bir not eklemek gerekir: Aralık ayında açıklanan veri aslında Kasım ayı enflasyonunu temsil eder. Ancak uygulamada bu teknik ayrım dikkate alınmaz; Aralık’ta açıklanan oran Aralık ayının artış oranı olarak kabul edilir. Bu yaklaşım, hem pratiklik sağlar hem de uygulamada ortak bir standart oluşturur.
Sık Sorulan Sorular
Beş yılı dolduran kiracılarda kira artışı nasıl belirlenir?
Kira ilişkisi beş yılı geçtiğinde TÜFE tavanı otomatik olarak uygulanmaz. Bu durumda ev sahibi kira tespit davası açabilir ve kira bedeli emsal rayiçlere göre yeniden belirlenir. Mahkeme, bölgedeki benzer konutların kira fiyatlarını dikkate alarak yeni bedele karar verir.
Sözleşmede artış maddesi yoksa ne olur?
Taraflar anlaşamazsa hakim kira artışını belirler. Hakim beş yıl dolmamışsa TÜFE tavanını aşamaz; beş yıl dolmuşsa piyasa koşullarını esas alabilir.
Ev sahibi TÜFE’nin üzerinde zam isteyebilir mi?
Beş yıl dolmamış kiracılarda TÜFE tavanının üzerinde bir artış hukuken geçerli değildir. Ancak beş yıl dolmuşsa ev sahibi piyasa rayicine göre artış talep edebilir.
Yeni kiracılara TÜFE oranı uygulanır mı?
Hayır. TÜFE tavanı yalnızca mevcut kiracılar için geçerli olup yeni kiracılarda kira bedeli serbest piyasa koşullarına göre belirlenir.
Piyasa kirası çok yükselmişse mevcut kiracıya yansır mı?
Beş yıl dolmamışsa hayır; sadece TÜFE kadar artış yapılabilir. Ancak beş yıl dolmuşsa kira tespit davasıyla piyasa rayicine yaklaşabilir.
Kira artışı hangi tarihte devreye girer?
Kira artışı sözleşmenin yenilendiği tarihte devreye girer. Takvim yılı bu konuda belirleyici değildir.
Kiracı tavanın altında bir artış teklif edebilir mi?
Evet. Taraflar TÜFE’nin altında bir artışta anlaşabilir; bu durum tamamen yasaldır.
Hakimin belirleyeceği artış oranı nasıl belirlenir?
Beş yıl dolmamışsa hakim TÜFE tavanını aşamaz. Beş yıl dolmuşsa konutun konumu, özellikleri, emsal kiralar ve piyasa araştırmaları temel alınarak yeni kira belirlenir.
Sözleşmede TÜFE’den yüksek bir oran yazıyorsa ne olur?
Bu hüküm geçerli olmaz. Kira artış maddesi kiracı aleyhine olacak şekilde tavanı aşamaz.
