Kira Sözleşmesi Nedir ve Neden Yazılı Olmalıdır?
Kira sözleşmesi, bir taşınmazın belirli bir süreliğine ve bedel karşılığında bir başkasına kullanımı için devredilmesini konu alan hukuki bir belgedir. Hem kiracıyı hem de ev sahibini yasal olarak güvence altına alır.
Sözleşmenin Taraflara Sağladığı Güvenceler
- Kira bedelinin süresi, ödeme şekli, artış oranı ve tahliye koşulları yazılı olarak kayıt altına alınır.
- Her iki tarafın da hak ve yükümlülükleri netleşir.
- Olası hukuki uyuşmazlıklarda belge niteliğinde kabul edilir.
Sözlü Anlaşmaların Riskleri
Sözlü kira anlaşmaları, ispat yükümlülüğü nedeniyle hukuki süreçte ciddi sorunlara neden olabilir:
- Tahliye davasında ev sahibi aleyhine sonuçlar çıkabilir.
- Kiracı, hak ettiği hakları belgeleyemeyebilir.
- Anlaşmazlıklarda mahkeme süreci uzar ve sonuçsuz kalabilir.
Sözleşmede Yer Alması Zorunlu Bilgiler
Kira sözleşmesinin geçerli ve sağlam olması için mutlaka yazılması gereken bazı temel bilgiler vardır. Bu bilgiler eksikse sözleşme geçersiz sayılabilir veya yargı sürecinde etkisiz kalabilir.
Tarafların Kimlik Bilgileri
- Kiraya veren ve kiracının adı, soyadı, TC kimlik numarası
- Adres ve iletişim bilgileri
- Tüzel kişilik varsa şirket adı, vergi numarası ve temsilcisi
Kiralanan Taşınmazın Açık Tanımı
- Daire ise: blok, kat, daire numarası, mahalle, ada-parsel bilgileri
- Ev dışında bir yer (iş yeri, depo, arsa) ise açık adres ve kullanım şekli belirtilmeli
- Tapu bilgileri ve metrekaresi de eklenebilir
Kira Bedeli, Ödeme Şekli ve Artış Oranı
- Aylık kira bedeli Türk Lirası cinsinden açıkça yazılmalıdır.
- Ödeme günü, banka hesabı bilgisi, elden ödeme yapılacaksa teslim belgesi imzalanmalıdır.
- Yıllık artış oranı ve uygulanacak endeks (TÜFE vb.) açık şekilde yazılmalı
Sözleşmenin Süresi ve Başlangıç Tarihi
- Sözleşme belirli mi, belirsiz mi olduğu açıkça yazılmalıdır.
- Başlangıç ve bitiş tarihleri gün-ay-yıl formatında belirtilmelidir.
- Otomatik yenilenme durumu varsa not düşülmelidir.
Aidat, Depozito ve Ek Masraflar Nasıl Belirtilmeli?
Depozito Miktarı ve İadesi
- Genellikle 1-2 aylık kira bedeli kadar alınır.
- İade şartları net olmalı: “Kontrat sonunda, evi teslim aldıktan sonra 15 gün içinde iade edilir” gibi.
- Banka üzerinden alınması ve makbuzla belgelenmesi önerilir.
Aidatın Kapsamı ve Ödemesi
- Site yönetimi aidatı kira dışında mı, dahil mi belirtilmelidir.
- Aidat kapsamı (temizlik, güvenlik, asansör vb.) tanımlanmalı.
- Kira+aidat toplamı yerine ayrı ayrı yazılmalı.
Fatura ve Vergi Sorumlulukları
- Elektrik, su, doğalgaz, internet gibi hizmetlerin kime ait olacağı yazılmalı.
- Kiraya verenin beyan edeceği gelir vergisi ya da damga vergisi yükümlülüğü ayrıca düşünülmelidir.
Kira Artışı ve TÜFE Sınırı
2025'te Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?
2025 yılı itibarıyla konut kira artışlarında bir üst sınır düzenlemesi yürürlükte olabilir. Genellikle 12 aylık TÜFE ortalaması, artış oranı olarak alınır. Ancak geçici düzenlemelerle bu oran sabitlenebilir.
Örnek:
2025 Temmuz ayı TÜFE ortalaması %19 ise;
Yeni kira bedeli = Eski kira x 1,19
Yasal Üst Sınırlar ve Geçerlilik Şartları
- TÜFE oranı üzerinde belirlenen artış maddeleri geçersiz sayılabilir.
- Belirli süreli sözleşmelerde artış maddesi açıkça yer almalıdır.
Tahliye Şartları ve Fesih Durumları
Belirli ve Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Fark
- Belirli süreli sözleşme: Süre sonunda fesih bildirimine gerek kalmadan sona erer.
- Belirsiz süreli sözleşme: Her iki taraf yazılı bildirimle feshedebilir. Fesih süresi yasa ile belirlenmiştir.
Tahliye Taahhütnamesi ve Geçerlilik Kriterleri
- Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinden ayrı bir tarihte ve kiracının el yazısıyla yazılmalı ve imzalanmalıdır.
- Aynı tarihte imzalatılan taahhütler geçersiz sayılabilir.
- Hukuka uygun tahliye taahhüdü, tahliye davasında etkili kanıttır.
Demirbaş ve Hasar Durumu Belgesi
Kira süreci sonunda doğacak anlaşmazlıkların önüne geçmek için evin mevcut durumunun sözleşmede detaylı şekilde belirtilmesi oldukça önemlidir.
Evin Teslim Durumu ve Fotoğraflı Kayıt
- Sözleşmeye “evin temiz ve sağlam şekilde teslim alındığı” gibi genel ifadeler yeterli değildir.
- Mobilya, beyaz eşya, kombi, duşakabin gibi demirbaşların durumu ayrı bir listede yer almalıdır.
- Tercihen bu eşyalar fotoğraflanarak sözleşmeye ek yapılmalı veya teslim belgesi hazırlanmalıdır.
Hasar ve Bakım Sorumlulukları
- Mevcut hasarlar (duvarda çatlak, dolap menteşesi arızası gibi) net biçimde kayda alınmalı.
- Küçük onarım ve düzenli bakım kiracıya, ana yapı bakımı ev sahibine aittir.
- “Bakım masrafları kimin sorumluluğunda olacak?” maddesi mutlaka sözleşmede yer almalıdır.
Sözleşmeye Eklenmesi Önerilen Özel Şartlar
Her evin kendine özgü koşulları olabilir. Bu yüzden sözleşmede tarafların karşılıklı anlaşmasıyla bazı özel şartlar da eklenmelidir.
Evcil Hayvan, Sigara, Alt Kiralama Şartları
- Evcil hayvan beslenip beslenemeyeceği açıkça belirtilmeli.
- Kapalı alanda sigara içilmesine izin verilip verilmediği yazılmalı.
- Ev kiraya verildikten sonra başka birine devredilmesi (alt kiralama) için ev sahibinin izni şart koşulabilir.
Ortak Alan Kullanımı ve Yönetim Kuralları
- Apartman ya da site içindeki kurallara uyulması gerektiği sözleşmeye yazılabilir.
- Ortak alanlara verilen zararların sorumluluğu tanımlanabilir.
Noter Onayı Gerekli mi?
Zorunluluklar ve Avantajlar
- Kira sözleşmesinin noter onaylı olması zorunlu değildir, ancak noter onaylı sözleşme, ispat gücünü artırır.
- Banka, resmi kurumlar veya bazı özel şirketler noter onaylı sözleşme talep edebilir.
Noter Ücretleri ve Yasal Geçerlilik
- Noter masrafları genellikle sözleşmeyi imzalayan taraflar arasında paylaştırılır.
- Ortalama noter onay ücreti 2025 itibarıyla 700 – 1500 TL arası değişmektedir.
- Noter onaylı sözleşmeler, tahliye sürecinde doğrudan icra takibine geçişi kolaylaştırır.
Kira Sözleşmesinin Hukuki Dayanağı: Türk Borçlar Kanunu
Türkiye’de kira sözleşmeleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenmektedir.
Kiracı Hakları
- Kira süresi boyunca evden çıkarılamaz, tahliye ancak yasal nedenlerle mümkündür.
- Evde gerekli onarım ve bakım ev sahibine aittir.
- Fahiş kira artışı yapılamaz; TÜFE sınırı geçilemez.
Ev Sahibi Yükümlülükleri
- Evi taahhüt edilen şekilde teslim etmeli ve kullanıma uygun halde tutmalıdır.
- Kiracının özel hayatına müdahale edemez.
- Kira süresi bitmeden tahliye talebi için yasal yolları izlemek zorundadır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Kira sözleşmesi noter onaysız geçerli olur mu?
Evet, noter onayı zorunlu değildir. Taraflar arasında yazılı olarak imzalanan sözleşme geçerlidir.
2. Kira sözleşmesine evcil hayvan yasağı yazılabilir mi?
Evet, bu tür özel şartlar tarafların anlaşmasıyla sözleşmeye eklenebilir.
3. Depozito nasıl ve ne zaman iade edilir?
Evde hasar yoksa ve faturalar kapatılmışsa, taşınmaz tesliminden sonra 15-30 gün içinde iade edilmelidir.
4. Tahliye taahhütnamesi olmadan ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?
Ancak yasal gerekçeler varsa (kira ödenmemesi, ihtiyaç vb.) dava açarak çıkarabilir.
5. Kira sözleşmesi yenilenmezse otomatik uzar mı?
Evet. Belirli süreli kira sözleşmeleri süresi sonunda kiracı çıkmazsa aynı şartlarla uzamış sayılır.
6. Kiracı kendi isteğiyle evi erken boşaltabilir mi?
Evet ancak bu durumda sözleşmede belirtilen ceza maddeleri devreye girebilir. Taraflar anlaşarak çıkış yapılmalıdır.
Sonuç: Güvenli ve Hukuka Uygun Bir Kira Sözleşmesi İçin Altın Kurallar
Kira sözleşmesi sadece bir belge değil, kiracı ve ev sahibinin haklarını koruyan güçlü bir araçtır. Hukuka uygun, şeffaf ve detaylı hazırlanmış bir sözleşme; uzun süreli, huzurlu bir kira ilişkisinin temelini oluşturur.
🎯 Unutulmaması gerekenler:
- Sözleşme her iki tarafça okunarak imzalanmalı.
- Her sayfada tarafların imzası bulunmalı.
- Ek belgeler (teslim tutanağı, demirbaş listesi) mutlaka saklanmalı.
- Anlaşılmayan maddeler için hukuk danışmanlığı alınmalı.
Yasal, net ve kapsamlı bir kira sözleşmesi; hem ev sahibi hem kiracı için huzur demektir.