Ev Sahibi Kiracıyı Ne Zaman Tahliye Edebilir?

Türkiye’de kira gerilimi 2024-2025 döneminde rekor seviyelere ulaştı: TÜİK verilerine göre konut kira artış endeksi iki yılda %160’ın üzerinde yükseldi, büyükşehirlerde boş daire oranı %2’nin altına indi. Bu ortamda hem kiracılar “Ne zaman çıkarılırım?” endişesi taşıyor hem de ev sahipleri “Kiracımı hangi şartlarda tahliye edebilirim?” sorusunun peşinde. Aşağıdaki rehber, güncel Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri, son Yargıtay kararları (2024/2025), mahkeme uygulamaları ve tarafların pratik hak-yükümlülükleriyle kapsamlı bir yol haritası sunar.

1. Temel Kural: Sözleşme Varsa Tahliye Keyfi Olamaz

Kiracı ile ev sahibi arasındaki yazılı veya sözlü sözleşme, TBK uyarınca geçerli olduğu sürece kiracıyı konut dokunulmazlığıyla korur. Fesih veya tahliye ancak kanunda öngörülen gerekçelerle ve usule uygun bildirimlerle mümkün olur. Aksi hâlde ev sahibinin yaptığı “fiilî tahliye” (kapı kilidini değiştirmek, eşyayı dışarı bırakmak vb.) hem haksız fiil hem de ceza hukuku kapsamında suçtur.

2. Tahliye Nedenleri Genel Bakış (Hızlı Tablo)

3. İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Sık Yapılan Hatalar

• Soyut beyan: “Kızım evlenecek” demek yetmez; mahkemeye düğün tarihi, nüfus kayıt örneği, başka evi olmadığına dair tapu sorgusu sunulmalı.
• Alternatif konutun varlığı: Aynı ilçede ev sahibinin boş bir evi varsa ihtiyaç davası reddedilebilir.
• Davayı zamanında açmamak: Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmazsa ihtiyaç hakkı o dönem için düşer.

4. Yeniden İnşa–İmar Davalarında 5 Kritik Adım

1. Belediye onaylı proje sunulmalı (kentsel dönüşüm raporu veya tadilat ruhsatı).
2. Binanın risk raporu varsa mahkemeye sunulur; yıkımın zorunlu olduğu ispat edilir.
3. İnşaat süreci bitince eski kiracıya öncelik hakkı tanınmalı (TBK m. 355).
4. Kiracı mağduriyeti için iyi niyetli tazminat önerilebilir, dava hızlanır.
5. Belirsiz tadilat argümanı sunulmamalı; kaba gerekçe iptal sebebi olur.

5. Yazılı Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/673 K. sayılı kararına göre taahhüt:

• Kira sözleşmesinden ayrı tarihte düzenlenmeli.
• Kira süresi başladıktan en az 30 gün sonra imzalanmalı (baskı olmaması için).
• Tarihi, kiracının el yazısıyla yazılmış olmalı.
• Belirli ve tek bir çıkış tarihi içermeli.

Bu şartları taşımıyorsa taahhüt bâtıl kabul edilir, icra takibi düşer.

6. Kira Borcu ve İki Haklı İhtar Mekanizması

Eğer kiracı aynı kira yılı içinde iki kez kira bedelini zamanında ödemez ve her defasında ev sahibi noter ihtarı çekerse, dönem sonunda tahliye davası açılabilir. Borcun sonradan ödenmiş olması “haklı ihtar”ı ortadan kaldırmaz; esas olan süresinde ödenmemesidir.

Pratik İpucu:

E-Devlet’in 2025’te devreye aldığı “e-İhtar Portalı” üzerinden dijital ihtar çekmek mümkündür; noter masrafı azalır, tebligat süresi kısalır.

7. 10 Yıllık Uzama Süresinin Feshi Nasıl İşler?

Süresi belirli sözleşmelerde 10. yıldan sonraki her uzama yılı bitmeden 3 ay önce yazılı bildirimle fesih hakkı doğar. Ev sahibi “gerekçe” göstermek zorunda değildir ancak bildirim yazılı ve teslim edilmiş olmalıdır (iadeli taahhütlü mektup veya noter).

8. Tahliye Davası ve İcra Takibi
Aşamaları

1. Dilekçe (Aile/Asliye Hukuk Mahkemesi)
2. Ön inceleme duruşması – delil listesi sunulur.
3. Bilirkişi-keşif – ihtiyaç / borç / imar gerekçesi araştırılır.
4. Hüküm – tahliye kararı verilirse, kesinleşme (2 hafta).
5. İcra dairesi – Tahliye ilamlı icra takibi başlatılır.
6. Zorlama tahliye – Polis-icra memuru eşliğinde kapı açılır.

İstanbul’da 2025 ortalaması: Dava 8 ay, icra 2 ay – toplam ~10 ay.

9. Tahliye Tazminatı ve Kötü Niyet Cezası

Ev sahibi ihtiyaç veya imar gerekçesiyle tahliye ettiği konutu 3 yıl boyunca üçüncü kişiye kiralayamaz; kiralarsa eski kiracı lehine son yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m. 355/2). 2025’te bu tazminatla ilgili Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, “kiracının yeni taşınma masraflarının da dâhil edilebileceğine” karar vererek tazminat miktarlarını artırmıştır.

10. Yeni Malikin Tahliye Hakkı (Satın Alan Kişi)

Evi satın alan kişi, tapu tescilinden itibaren 1 ay içinde kiracıya noter ihtarı gönderirse, 6 ay sonunda doğrudan tahliye davası açabilir. Göndermezse sözleşmedeki süre/uzama hükümleriyle bağlı kalır.

Örnek Olay (2024-Ankara):

Daireyi alan yatırımcı, 1 ay içinde ihtar çekmediği için kiracıyı ancak 3 yıllık kira dönemi bitiminde çıkarabildi. Mahkeme “kanuni süre kesin” dedi.

11. Kira Tespit Davası vs Tahliye Davası

Kira tespit davası yalnızca kira bedelini yükseltir; oturma hakkını sonlandırmaz. Birçok ev sahibi önce tespit, ardından tahliye davası açmayı dener ama süreçler ayrıdır. Kiracı, tespit davası sonucunda çıkan bedeli öderse tahliye edilmez.

12. Haklı Fesih Nedenleri (Apartman Kuralları vs)

• Gürültü, komşu rahatsızlığı – TBK m. 316
• İzinsiz tadilat – duvar yıkma, tesisat bozma
• Gayri meşru faaliyet – konutu yasa dışı amaçla kullanmak

Ev sahibi 2 ihtar + 30 gün kuralına uyarak sözleşmeyi feshedebilir.

13. Öğrenci Evleri ve Tahliye
Problemleri

Öğrenci evlerinde yaygın senaryo: 1 yıllık sözleşme, 5 arkadaş, biri ayrılıyor. Kalanlar sözleşmeye sadık kalsa da “kaynak odaklı gürültü” şikâyetleri artınca ev sahibi tahliye davası açabiliyor. Mahkemeler 2025’te bu davalarda site/apartman yönetimi tutanaklarını kilit delil kabul ediyor.

14. Eşya ve Depozito İadesi Tahliye ile Birlikte Nasıl Düzenlenir?

Kiracı çıkarken depozito iadesi 30 gün içinde yapılmalıdır (TBK m. 342). Ev sahibi tamirat masrafı kesintisini fatura veya ustadan bedel tespiti ile ispatlamak zorundadır. Aksi hâlde depozito faizli şekilde iade edilir.

15. Dijital Tahliye Prosedürü 2025: e-İcra Portalı

Adalet Bakanlığı’nın “e-İcra” sistemi pilot illerde (İstanbul, Ankara, İzmir) devreye girdi. Tahliye ilamı sisteme yüklendiğinde kiracıya e-Tebligat gidiyor; 15 gün itiraz süresi sonrası online haciz-tahliye talimatı verilebiliyor. Fizikî evrağın azalması sayesinde süreç ~20 gün kısalıyor.

16. Kiracı-Ev Sahibi Arabuluculuk

2023’te zorunlu hâle gelen arabuluculuk uygulaması, 2024 sonunda kira uyuşmazlıklarının %41’ini mahkemeye gitmeden çözdü. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa ilam hükmünde belge düzenlenir, doğrudan icraya konabilir.

17. Sık Sorulan Sorular (SSS)

Sözleşmemde “her yıl %25 artış” yazıyor, ev sahibi %50 istiyor. Tahliye edebilir mi?

Hayır. Enflasyon oranı veya yasal tavan artışı aşılamaz; ev sahibi bu gerekçeyle tahliye davası açamaz.

Elektrik-suyu kesti, ne yapmalıyım?

Bu “fiilî tahliye” teşebbüsüdür. Savcılığa suç duyurusu + Sulh Hukuk’tan ihtiyati tedbir talep edilir.

Kira borcumu ödedim ama ihtar çekildi, yine de çıkarılır mıyım?

Eğer aynı kira yılında iki kez geç ödeme yaptıysan ev sahibi dönem sonunda tahliye davası açabilir.

18. Sonuç: Dengeli Çözüm İçin Strateji Önerileri

• Ev sahipleri: Bildirim sürelerini takvimine kaydet, ihtar ve taahhütleri noter kanalıyla gönder, arabuluculuğu dene.
• Kiracılar: Tüm ödemeleri banka kanalıyla yap, ihtar alırsan süresinde yanıtla, haklı tahliye gerekçesi yoksa diren.
• Her iki taraf da: Tahliye-kira tespit-ihtar süreçlerini karıştırma; her biri farklı dava/işlemdir.

Gelişen teknoloji (e-İhtar, e-İcra) ve artan hukuki bilinç, tahliye uyuşmazlıklarını giderek daha şeffaf ve hızlı bir sisteme taşıyor. Kanuni çerçeveyi bilmek, ne zaman, nasıl, hangi belgelerle hareket edileceğini netleştiriyor. Böylece “ev benim, istediğim gibi çıkarırım” veya “hiçbir kuvvet beni çıkaramaz” efsaneleri yerini hukuka uygun, dengeli çözümlere bırakıyor.