19.7.2013
4.62 / 47 oy

Gayrimenkul Piyasası

Pazar Nedir?

 “Pazar” basit anlamıyla, alım ve satım yapılan yerdir. Bu metinde yerel emlak piyasasından bahsediyor olsak da, aslında birçok açıdan gerçek bir yerel emlak piyasasının varlığından bahsedemeyiz. Yerel ölçekte işlemler gerçekleşiyor olabilir, fakat aslında bütün işlemler daha büyük piyasa güçlerinden etkilenmektedirler. Başlıca güçler – nüfus seviyesi, ekonominin durumu, elverişli finansman imkanı – ayrı ayrı tanımlanabilir, ancak hepsi birbiriyle bağlantılıdır.

Gayrimenkul Piyasasının Özellikleri

Emlak piyasasının aksine, diğer mal ve hizmetlerin etkin piyasaya sahip olduğu söylenir. Etkin piyasayı oluşturan faktörler şöyle sıralanabilir:

- Aynı türden ürünlerle kolaylıkla takas edilebilecek ürünlerin varlığı

- Yeteri kadar bilgi sahibi alıcı ve satıcıların varlığı

- Değere etki eden yasal ve idari düzenlemelerinin olmayışı veya çok az oluşu

- Nispeten sabit fiyatlar

- Ürünün kolayca temini ve nakliyesi

Piyasanın en etkin olduğu durum tam rekabet piyasası olarak adlandırılır. Ancak maalesef, emlak piyasası tam rekabetten oldukça uzaktır.

Emlak alıcı ve satıcıları genellikle bir gayrimenkulün diğerinden daha değerli olmasına yol açan etkenler konusunda bilgi sahibi değildirler. Alıcı ve satıcıların sayısı sıklıkla denge durumundan uzaklaşır, bu da ya satıcıdan çok alıcının bulunduğu “satıcı piyasası”nın ya da alıcıdan çok satıcının bulunduğu “alıcı piyasası”nın ortaya çıkmasına neden olur. Gayrimenkul, kullanım şekilleri ve sahipliğin devri açılarından yoğun yasal  düzenlemeye tabiidir. Bütün bu faktörlerin sonucunda fiyatlar yüksek derecede oynak olabilir.

Gayrimenkulün Taşınmazlığı

Gayrimenkuller dışındaki ürünlerin satışında,  satılacak ürünlerin bulunduğu yer taşıma masraflarını etkiler ve bu da malın değerini belirleyen unsurlardan sadece birisidir. Gayrimenkulün bulunduğu yer ise gayrimenkulün değerini belirleyen en önemli faktördür. Arazi, arz eksikliği olan yere taşınabilen veya ihtiyaç duyulana kadar depolanabilen bir şey değildir. Satıcı, araziyi bina inşa etmeye hazır hale getirmek veya yenilemek suretiyle arazinin değerini arttırabilir. Satıcı aynı zamanda, çok sayıda potansiyel alıcıya ulaşabilmek adına reklam veya farklı tanıtıcı araçlar kullanabilir. Satıcının yapamayacağı tek şey gayrimenkulün yerini değiştirmektir.

Pazar Analizi

- Nüfus analizi

- Bölümleme

- Arz-Talep Analizi

- Politik ve Yasal Yapının Analizi

Kredi Maliyeti

Emlak satın alırken, az sayıda alıcı ödemenin tamamını nakit yapa(bili)r. Gayrimenkulü satın almak için kullanılan krediye uygulanan faiz, borçlu için kredi maliyetini oluşturur. Kredi maliyeti yüksek olduğu zaman, müstakrizler, finansmanın pahalı olmadığı zaman satın alınabilecek gayrimenkulü satın almaya ehil olmayacaklardır. Bu nedenle, kredi maliyetinin gayrimenkule ödenebilecek fiyat üzerine doğrudan bir etkisi vardır.

1 Sermaye Kaynakları

- Para Piyasası

- Sermaye Piyasası

2 Rakip Yatırımlar

- Borç Verenler

- Öz Kaynak Koyanlar

Gayrimenkulün Finansmanı

Borç verenler tarafından talep edilen rehin hakkı, ipotek veya yediemin sözleşmesi şeklinde olabilir. ipotek ve yediemin sözleşmesi, farklı tipte teminat araçları olmalarına rağmen, “ipotek” terimi aynı zamanda borcun teminatının gayrimenkul olduğu herhangi bir aracı da ifade edebilir.

Teminat Çeşitleri

- Rehin Vermek

- İpotek

- Yediemin Sözleşmesi

ipotekli Konut Kredisi Türleri

- Sabit Faizli Krediler

- Değişken Faizli Krediler

- Peşin Faiz Ödemeli Krediler

- Artan Taksitli Krediler

- Artan Anapara Taksitli Krediler

- Değer artışı Paylaşımlı Krediler

- Ters Gelir Sigortası İpoteği

Değer Yaratan Unsurlar

Emlak veya bir ticari malın değerli sayılması için dört unsur barındırması gerekir. Bunlar talep, fayda, kıtlık ve devredilebilirliktir. Bir gayrimenkulü isteyen ve satın almaya yetecek mali gücü olan birisi olduğu zaman talep unsuru vardır.  Fayda, gayrimenkulün yararlı bir amaca hizmet etmesi anlamına gelir. Gayrimenkul arzı talebe göre yetersiz olduğu zaman kıtlık vardır. Devredilebilirlik, gayrimenkule ilişkin hakkın bir başkasına kolaylıkla aktarılabilmesidir. Bu unsurların hepsinin hazır bulunması durumunda, gayrimenkul bir değerleme uzmanı tarafından  tahmin edilebilecek bir değere sahiptir.

Değer Türleri Ve Değerleme

Değer türleri şu şekildedir: Vergi değeri, nakit değeri, kira değeri, piyasa değeri, yapılaşma değeri, hurda değeri, ipotekli konut kredisi değeri, sigorta değeri, amortisman değeri, bugünkü değer, takdir edilen değer, yerine koyma değeri, defter değeri, değişim değeri, kira geliri değeri, veraset vergisi değeri, tasfiye değeri, düşük kiralama değeri, kullanım değeri, yatırım değeri, işletme değeri.

Değerleme, değerlerden birini para cinsinden tahmin etmek anlamını taşır. Değerleme uzmanları, bankalar, tasarruf kooperatifleri ve diğer borç verenler adına,  ipotekli konut kredisi amacıyla incelenen gayrimenkullerin muhtemel piyasa değerlerini bulmaya çalışırlar. Amortisman değeri, malın piyasa değerini tahmin etmede kullanılan bir değer biçme yöntemidir; aynı şekilde kira değeri de. Şehir ve bölgelerin emlak vergileri vergi değerine dayanır.

Piyasa Değeri

En fazla kabul gören tanıma göre piyasa değeri; alıcı ve satıcının ihtiyatlı davrandığı ve yeterli bilgiye sahip olduğu, fiyatın uygun olmayan teşviklerden etkilenmediği varsayımı gibi, adil bir satış için gerekli bütün koşulların karşılandığı, rekabetçi ve açık bir pazarda gayrimenkulün kazanabileceği en olası fiyattır. 

Piyasa koşullarına uygun bir işlemde;

- Alıcı ve satıcı genel olarak isteklidir;

- Her iki taraf da tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler;

- Satıştan herkesin haberdar olması için makul bir süre tanınmıştır;

- Ödeme nakit veya nakit benzeri unsurlarla yapılmaktadır ve

- Satılan gayrimenkulün fiyatı, özel veya yaratıcı finansman veya satış imtiyazlarından etkilenmemiştir.

Satış Fiyatı  Ve Maliyet

Satış fiyatı varlığın fiili satış fiyatıdır. Bu fiyat piyasa değerinden farklı olabilir çünkü birçok faktör, işlemin piyasa koşullarına uygun yapılmasını engelleyebilir. Taraflardan (alıcı veya satıcı) birisinin işlemi kısa sürede tamamlama gereksinimi pazarlık gücünü kısıtlar. Alıcı ve satıcı tanıdık olabilirler ve bu sebeple pazarlık güçlerini kullanmayabilirler.

Bir mal veya hizmete ödenen miktara maliyet denir. Bir gayrimenkulün satın alma maliyeti, aynı varlığın başka birine satıldığındaki fiyatıyla aynı olmayabilir.

Gayrimenkul Değerini Etkileyen Unsurlar

1- Fiziksel ve Çevresel Etkenler

- iklim ve topoğrafya

- planlama

2- Ekonomik Etkenler

- döngüsellik

- istihdam ve ücret düzeyi

3- İdari ve Yasal Etkenler

4- Sosyal Etkenler

Temel Değer İlkeleri

Beklenti İlkesi- Bir gayrimenkulün bugünkü değerinin, gayrimenkulün gelecekteki beklenen getirilerinin bir fonksiyonu olduğunu varsayar.

Denge İlkesi- Üretimin dört faktörü toprak, emek, sermaye ve girişimcidir. Toprak, bu dört faktör dengede olduğu zaman en yüksek değerinde olacaktır.  

Değişim İlkesi- Hiçbir fiziksel veya ekonomik durum sonsuza dek sabit kalmaz, dolayısıyla bütün varlıklar değişime tabidir.

Rekabet İlkesi- Gayrimenkulün her türü bir şekilde rekabete maruz kalır. Bir evin değeri, çevresinde bulunan evlerin sayısından etkilenir. Sayı az, alıcı çok olursa mülkiyetin değeri normalden yüksek olacaktır.

Uygunluk İlkesi- bir gayrimenkulün içinde bulunduğu çevre ile uyumlu olması gerektiğini ifade eder.

İlerleme ve Gerileme İlkesi- Bakımsız bir ev, çevresindeki bakımlı evlerin yaratmış olduğu olumlu etkiden faydalanabilir. Bu durum ilerleme ilkesine örnek teşkil eder. Gerileme ilkesi içinse, eski ve bakımsız bir bölgede özenle korunmuş bir evin pek de iyi bir etki yaratmayacağı örneğini verebiliriz.

Katkı İlkesi- Gayrimenkulde yapılan herhangi bir iyileştirme, maliyetine bakılmaksızın, piyasa değerine yaptığı katkı ölçüsünde değerlidir.

Dışsallık İlkesi- Gayrimenkul dışındaki faktörlerin değeri olumlu ya da olumsuz etkileyebileceğini belirtir.

Üretimin Dört Faktörü- Sermayenin kazancı faiz veya getiri, emeğin getirisi ücret, toprağın getirisi kira, girişimciliğin getirisi ise kardır.

 

Büyüme, Denge, Gerileme ve Yeniden Canlanma İlkesi- Bir yapının ömrü boyunca geçireceği dört aşamayı ifade eder.

En İyi Kullanım İlkesi- Yasal ve fiziksel olarak en yüksek geliri sağlayacak kullanım şeklidir.

Artan Verim- Azalan Verim İlkesi- Gayrimenkulde yapılan iyileştirmelerin belli bir noktaya kadar geliri artıracağı, o aşamadan sonraki iyileştirmelerin gelire etkisinin olmayacağını ifade eder.

Fırsat Maliyeti- Farklı getirileri olan alternatif yatırımlar arasındaki değer farkıdır.

Yerine Koyma İlkesi- Bir gayrimenkulün değeri, emsal gayrimenkulün değerinden fazla olamaz

Arz ve Talep İlkesi-  Talep arttığında ve/veya arz azaldığında gayrimenkulün değeri yükselir.

Artık Değer İlkesi- Artık değer, net gelirden giderlerin çıkarılması sonucu kalan tutardır.

Gayrimenkul Piyasası
Bu makalenin telif hakkı ve tüm sorumlulukları yazara ait olup, şikayetler için lütfen bizimle iletişime geçiniz.
URL:
Etiketler:

Bu makale 3634 kez okundu

19.7.2013 tarihinde yazıldı
Reitix

Yorumlar

  • ozge
    ozge
    11.7.2018

    kısacası inşaat sektörü diyerek giderek fenalaşan durumdan bahsedebiliriz. konutta balon diye diye bir türlü patlatamadığımız balondur ayrıca.

  • saliha
    saliha
    10.11.2016

    borsamızın bile derin olmadığını göz önünde bulundurduğumuzda gayrimenkul piyasasının ne kadar sağlıklı olmasını bekleyebilirsiniz ki!

  • yasargulec
    yasargulec
    10.4.2016

    bizim memlekette kulaktan dolma bilgilerle sivasın ücra köylerinden arsa alınması işine gayrimenkul piyasası denmektedir, halbuki millet ne kupon arsalar alıyor ihalelere girmeye kalksanız uykunuzdan uyandırmazlar sizi

  • gizemnur
    gizemnur
    19.12.2015

    varlığa dayalı menkul kıymet sertifikası mı bu piyasayı oluşturuyor?

  • denci
    denci
    21.5.2015

    sahibinden vb emlak sitelerinden sonra arabalarda da olduğu gibi her üç kuruş parası olanın galerici ve emlakçı kesilmesinden bahsediyorsun heralde

  • ytuncel
    ytuncel
    15.10.2014

    artık gayrimenkuller de garip insanların tekelinde bence

Bu yazıya siz de yorum yapabilirsiniz